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前沿拓展：

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廣州 | 金融城

24號房評主理人Eason曾經(jīng)在2021年的一篇文章《駿景就是個大型城中村？》里發(fā)起過關(guān)于不同樓盤價格的投票，當時的投票結(jié)果顯示，經(jīng)過幾年自媒體的洗禮，大家開始逐步有了對板塊價格梯隊的意識，尤其是在今年，24號接觸的的全程客戶，只要有增值需求，沒有一個人會無視天河?xùn)|，畢竟這兩年天河?xùn)|的漲幅大家有目共睹，同時也源于金融城的規(guī)劃正以肉眼可見的速度在兌現(xiàn)。

對于金融城的看法，分為四點：

一看金融城所處的區(qū)位，西臨廣州CBD珠江新城，東接第二CBD魚珠港，北邊就是天河智慧城，南邊為電商總部磨碟沙，位于各大核心區(qū)的中心位。

二看交通，環(huán)城高速+過江隧道+中山大道+黃埔大道+地鐵規(guī)劃，為這座金融城帶來更多的通勤預(yù)期。

三看目前招商引進的情況，金融監(jiān)管機構(gòu)“一行三局”（人民銀行、銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局）確定入駐，其次，銀行代表（廣發(fā)銀行總部、南粵銀行、九江銀行廣州分行總部），保險公司代表（保險雙巨頭中國人壽、中國平安，以及老牌公司新華人壽），金融和證券公司代表（平安金融、廣州城投、中國人保、廣州太平金融等）紛紛確定進駐到金融城片區(qū)，一行兩會確定它的下限，深圳確定它的上限，至于被戲稱為家具城的金融城能不能有產(chǎn)業(yè)人員進駐，你去問問周邊的金融行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)規(guī)劃，而不是聽行外人瞎咧咧會明白些。

四看規(guī)劃進度，2020年11月Eason在《金融城西區(qū)怎么買》的文章中提及金融城的超前地下5層規(guī)劃，在那時，我與讀者均是抱著信則有不信則無的態(tài)度，到期間限高不斷被突破，到如今，金融城綜合交通樞紐已見頂部輪廓，與規(guī)劃圖幾無差異，預(yù)計23年東段通車，未來將15分鐘直達廣州南，25分鐘直達機場，兩側(cè)的雙子中心也如約而至，320米匯金中心進入頂部收尾階段，320米君超中心核心桶結(jié)構(gòu)順利封頂，金融城與琶洲、珠城組成新的單核已是大勢所趨，當年珠城以行政規(guī)劃強扭在一起的各種資源錯搭亂配也將在“金珠琶”重新梳理。

到這里如果你已將金融城列入選籌標的，接下來你要做的便是在金融城輻射范圍盡可能向上買房。

金融產(chǎn)業(yè)人員相對收入較高，對于居住的環(huán)境，也有更高的要求，而直接受到輻射的就是金融城片區(qū)的住宅，西區(qū)因涉及大量舊村改造，發(fā)展緩慢，拿得出手的美林海岸單價也在9w徘徊，核心區(qū)也只有棠下回遷房與8w+單價的江源半島，東區(qū)20w單價的新盤合景臻溋名鑄，讓大家的目光還是踏踏實實往北區(qū)看，因此駿景花園作為北區(qū)的大型品質(zhì)組團，關(guān)注度自然不少，在20-21年的行情分化下，以出色的漲幅拔得頭籌，最高錄得漲幅61%，被號稱大型城中村的它，20-21年成交量288套，位居廣州前十，第一是同板塊的棠德花園473套，錄得最高漲幅15%，可以說，駿景不僅是出身好（地段），而且擁有產(chǎn)品優(yōu)勢。

One

◆ 小區(qū)印象 ◆

駿景共分東西南北4個苑。

北苑分一期、二期、三期，建成于2000年，北苑唯一一家公立幼兒園駿景稚樂幼兒園，一期、三期可以直接就讀。

南苑分東區(qū)、中區(qū)、和西區(qū)，建成于2003-2005年。

西苑分高層約克以及小高層曼哈頓，建成于2007年。

東御苑6棟高層及2棟為小高層，建于2010年。

細數(shù)下來，共23個組團141棟，把各個組團都踩完后，步數(shù)就已超過20000步，平時有鍛煉的我，當時還真被這個大組團給折服了，喝了2瓶快樂肥宅水才補充回能量。深踩一遍后，發(fā)現(xiàn)認知里的駿景和實際看到的駿景其實差別挺大的，畢竟早在金融城規(guī)劃出來之前，駿景就被定義高檔小區(qū)，租金足以跟珠城媲美，而且圈層還是來自于科韻路的高知人群（碼農(nóng)），而現(xiàn)在所看到的，更像一個高檔的城中村，各式各樣的底商，熱鬧嘈雜。再看回整個板塊，不得不感嘆，駿景在的地段真好，步行上班不是夢，但一想到要下手，還是要斟酌斟酌。

Two

◆ 缺點 ◆

1、管理寬松：被人詬病的康景物業(yè)，從小區(qū)的花園環(huán)境和樓棟的外立面保養(yǎng)上看，只能說是勉強合格，東御苑2010年的組團，在每棟樓的外立面磚塊出現(xiàn)脫落。其次小區(qū)進出挺容易的，各個組團大門敞開，隨意進出（人太多也不好管），部分組團可以看到踩著三輪車的搬家?guī)煾翟谛^(qū)內(nèi)閑聊等候，但好在每棟樓都有獨立的門禁，最新組團東御苑的管理相對嚴格些，看到某中介不報備直接進去，被門口保安說了一路。

2、人車不分流：車位不足，地下停車位只能買，不外租，地上停車位需排隊，每個月150元。進小區(qū)里一看，過道邊全停滿了車，除了最新的西苑、東御苑內(nèi)部采取人車分流外，其他組團樓下都設(shè)置小車停車位，小孩要在小區(qū)里玩，還要注意來往的車輛。

Three

◆ 優(yōu)點 ◆

1、生活配套齊全：底商齊全，餐廳、錢大媽、水果店、連同平安銀行、農(nóng)業(yè)銀行進駐在小區(qū)里，東南西北各有大型商業(yè)綜合體，沃爾瑪、卜蜂蓮花、會員制麥德龍。

2、天河?xùn)|部（天河公園東邊）最好的小學(xué)，小區(qū)內(nèi)可實現(xiàn)12年就讀，接送特別方便，年紀稍大些就能自己上下學(xué)。但中學(xué)接收村小，會比奧體中學(xué)純粹的生源差一些，駿景被納入今年831的學(xué)位預(yù)警，但好在駿景小學(xué)內(nèi)部在進行擴建，將三分之一的操場建做教學(xué)樓，能有效緩解學(xué)位不足的問題。

3、通勤便利，30分鐘內(nèi)4站到珠城（4站）和磨碟沙電商總部（5站），步行30分鐘內(nèi)到金融城。北門出來就是BRT棠下站和L13二期棠下站（在建），三地鐵盤，但L4車陂站、L4/L5車陂南距離較遠，從南門步行需要1.2-1.3km（15分鐘）。

Four

◆ 配套 ◆

學(xué)校：

幼兒園：駿景稚樂幼兒園（公立，北苑一三期可報名入讀，其他需搖號）、啟思幼兒園（南苑）、駿景花園東區(qū)幼兒園（東區(qū)）、虹羽藝術(shù)幼兒園（南苑）

小學(xué)：駿景小學(xué)（招生范圍：駿景花園）

中學(xué)：駿景中學(xué)（招生范圍：棠下小學(xué)、駿景小學(xué)）

醫(yī)院：

天河區(qū)天園街社區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（小區(qū)內(nèi)）、天河區(qū)人民醫(yī)院（1.7km）、暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院（東圃院區(qū)）（1.6km）

商業(yè)：

沃爾瑪（棠下店）、卜蜂蓮花（天河店）、麥德龍（天河商場）、駿唐購物廣場

Five

◆ 板塊利好 ◆

1、金融城的限高解除，建設(shè)進度加快，金融企業(yè)加速進入，高端產(chǎn)業(yè)人員進駐前后的居住需求。

2、交通線路的規(guī)劃，13號線二期地鐵+過江隧道，通往金融城、珠江新城、琶洲的便利度更高。

Six

◆ 戶型嚴選 ◆

駿景超20+的組團，從2房到5房均可選擇，因此在戶型上，更該精挑細選，24號專門把駿景各個組團的主力戶型研究了一遍，得出以下選籌建議：

2房：

西苑約克84㎡、西苑曼哈頓80㎡、南苑駿霖A棟78㎡、北苑三期駿朗、駿宇1\4棟的81㎡、北苑二期駿怡、駿華D\E棟78㎡，戶型方正，廳直出陽臺，是駿景花園里兩房上車的最優(yōu)選擇。

避開北苑一期駿逸、駿豪74-76㎡、北苑三期駿朗、駿宇74-78㎡2房，側(cè)出小陽臺，采光特別差。而北苑一期駿逸、駿豪C\D棟和北苑二期駿怡、駿華、駿雅的85-89㎡做2房并未有特別大的優(yōu)勢。

3房：

上車：北苑一期駿逸、駿豪80㎡、北苑三期駿朗、駿宇78㎡、南苑駿仁、駿弘76㎡，南苑駿霖78㎡、85㎡這些產(chǎn)品在90㎡以內(nèi)可以做到3房，正規(guī)的直廳出陽臺戶型，瑕疵就是臥室僅僅只有4㎡，且為暗房，但總價可算3房上車者的福音。東御苑H1\H2棟89㎡3房因為樓齡新，總價并不適合上車、剛需群體。

剛需：

1、性價比：南苑駿揚93㎡，北苑三期駿暉、駿翔92㎡、99㎡，屬于南北苑3房里面積最小的帶主套戶型；

2、剛需3房里的天花板：南苑駿弘105㎡、駿仁103㎡、駿霖106㎡，這些產(chǎn)品都能做到南北對流；

3、挑選好的樓棟和朝向：北苑三期駿朗、駿宇107㎡、駿翔、駿暉103、109㎡、二期駿怡、駿華、駿雅104、109㎡。

改善：

東御苑H1\H2棟117㎡

西苑約克118㎡、西苑曼哈頓120㎡、126㎡（曼哈頓南面是小區(qū)變電站，低層有遮擋，高層視野開闊，24號的咨詢客戶住在變電站南邊的駿仁，從事檢測工作的他反饋變電站的開設(shè)對周邊人群的身體健康并沒有影響。）

南苑駿盈122㎡（南苑駿明、駿騰、駿躍為躍式產(chǎn)品，不推薦）

北苑二期駿茵、駿雅122、129㎡

4房：

剛需：

北苑一期駿逸109㎡、北苑二期駿茵、駿雅136㎡

南苑駿盈129㎡、駿揚130㎡、駿霖130、141㎡

改善：

東御苑160㎡南向、178、183㎡南北對流

南苑駿御150㎡南向、163、176、192㎡南北對流、駿灝154、163㎡南向

西苑約克137、140㎡南向

以上為駿景內(nèi)部產(chǎn)品的嚴選，當你的總預(yù)算超過900w，面臨的問題就是其他板塊的選籌，如天河公園雋園88㎡3房、理想藍堡97㎡或海珠西中海錦榕灣107㎡的對比；900w以內(nèi)的預(yù)算，實際上也會遇到同輻射區(qū)的天朗明居、城假、盈彩美居三期的對比。

Seven

◆ 總結(jié) ◆

決定房價的重要因素：地段、地段、還是地段，尤其是廣州向東發(fā)展，注定會讓天河?xùn)|部成為大家重點關(guān)注的區(qū)域，然而，放在眼前的就是天河?xùn)|部琳瑯滿目的小區(qū)和戶型，如果沒有目的去看房子，很容易迷失在里頭，在此，24號給的建議是，認準標桿樓盤，認準標桿戶型，樓盤與樓盤之間有競爭力，同樣的小區(qū)里，依舊也有競爭力，就如白云設(shè)計之都的金碧雅苑，內(nèi)部產(chǎn)品競爭很明確，67㎡廚房出陽臺戶型、71㎡北向看高速天然就會被66㎡南向2房所壓制。駿景按照以上嚴選也如此。

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我是Eason，專注做廣州樓盤真正觀點獨立的點評，讓不同的人買到合適的房子。

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