統(tǒng)計局2022年9月70城房價解讀，樓市繼續(xù)低迷，4季度市場有望企穩(wěn)

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比一降一平，二三線城市環(huán)比下降

9月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升，二三線城市同比降幅擴(kuò)大

9月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有50個和63個，比上月分別增加1個和2個。

9月份樓市繼續(xù)在低位徘徊，市場銷售數(shù)據(jù)稍有好轉(zhuǎn)，但是價格依然在下調(diào)中。房價下調(diào)城市數(shù)量繼續(xù)增加。大部分利好政策都在9月末發(fā)布，所以9月市場的下行趨勢有望在10月份逐漸好轉(zhuǎn)。

70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。

9月份房價數(shù)據(jù)特別值得注意的是一線城市出現(xiàn)了二手房價格連續(xù)2個月持平，新建住宅開始下調(diào)，整體看，在政策已經(jīng)全面寬松的情況下，市場還在尋底過程中，雖然越來越接近底部。但需要警惕購房者信心不足等帶來的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。

從市場角度看，2022年9月份特別是930逐漸開始出現(xiàn)全面松綁信貸利率下限等政策，但市場需要看一線龍頭城市，整體看，市場還在低位徘徊，2022年4季度整體市場依然會相對低迷。

隨著930政策的落地，10月份整體市場相比9月有所環(huán)比升溫。

首先：市場依然在低谷

2022年樓市低迷，大量房企暴雷，影響了市場成交，2022年開年市場蕭條。同時4-9月各地疫情管控升級，導(dǎo)致購房者對購房出現(xiàn)謹(jǐn)慎，所以市場成交量明顯下調(diào)。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比持平

主要原因有幾方面

1：整體市場擔(dān)憂繼續(xù)出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，購房者越來越謹(jǐn)慎，一線城市寬松政策少，利率等優(yōu)惠少。

2： 7-9月份因為今年多地氣溫較高，本來就是慣例的淡季，所以9月市場繼續(xù)低迷

3：從價格走勢看，一線城市沒有明顯的寬松政策，二三線城市購房者對寬松政策已經(jīng)有所免疫。

4：另外疫情雖然大范圍已經(jīng)控制，但在部分城市依然有一定的影響，也影響了市場的繼續(xù)上行。

第二：2022年政策全面刺激市場還未見底

2022年截止9月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過835次（2021年同期只有482次）！同比上漲接近73%，9月單月超過135次，累計2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

降息持續(xù)，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7

保交樓政策持續(xù)出臺，交付難待解

住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

9月各地政策內(nèi)容除了涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金額度，發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購房、租賃破限購，多地二手房“帶押過戶”“連環(huán)單”等政策也陸續(xù)發(fā)布。

松綁城市級別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4-9月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過30個二線城市最近2個多月發(fā)布了超過100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

發(fā)布政策不斷升級，多城市不僅僅只發(fā)布一次政策，不斷升級，政策內(nèi)容不斷加碼。

但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

從政策預(yù)期看，市場特別是一線城市需要針對換房改善出現(xiàn)明顯的寬松政策，否則從上到下的市場短期依然很難明顯企穩(wěn)。

第三：樓市企穩(wěn)依然艱難，期待更多穩(wěn)樓市的政策

從土地市場走勢看，房地產(chǎn)市場整體依然在調(diào)整過程中

三條紅線等依然嚴(yán)重抑制了房企融資，特別是私企開發(fā)商基本全面暫停，房地產(chǎn)市場全面速凍。房企融資難題，特別是私企還未真正解決。

市場需要更多針對改善需求的政策，特別是一線城市，目前看，大量的改善需求很難入市，導(dǎo)致市場并不景氣。

后市預(yù)測，市場期待更多一二線城市穩(wěn)樓市政策

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場因為很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非常快，從價格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。

需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題， 特別是針對爛尾樓業(yè)主，銀行在放款和預(yù)售資金監(jiān)管上存在一定問題，應(yīng)該出臺有針對性的扶持政策，避免斷貸等極端情況影響市場難得的企穩(wěn)。

預(yù)計2022年四季度市場有望逐漸企穩(wěn)，但四季度依然會低位徘徊。